随着房地产市场的发展，房地产买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。1999 年12月，龚先生与新兴房地产公司签订了商品房预售合同，约定龚先生购买新兴房产公司正在开发建设的商品房一套，价格为53万元，龚先生应交购房款16万元，其余37万元房款办理银行按揭。合同签订后，龚先生如约履行支付了16万元购房款。2000 年7月，商品房竣工，龚先生要求新兴房产公司交付房屋。新兴房产公司称龚先生应在全部付清房款后才能入住房屋。龚先生认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为新兴房产公司违约，起诉至法院。
　　此案，双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。实际上，按揭是一种担保方式，是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
　　预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中龚先生与新兴房产公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于新兴房产公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。判决后，双方当事人未再上诉。
　　预售商品房按揭是近几年才出现的，它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房的同时也为房地产开发商提供了融资手段。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，使得住房按揭贷款在实际运用和操作过程中存在一些问题。当事人在办理按揭贷款时，必须仔细研读相关条约，如能提前拿到资料的，更应该拿回家仔细研究，做一个明明白白的购房人。