在满天飞的卖点掩盖下，在诗情画意的楼书掩盖下，在无懈可击的沙盘掩盖下，作为买房人的您，是否已忘记了房子的本质？好房是用来住的。再有个性的规划、再创新的户型、再有情调的景观，如果放在“好住”这个标尺下，可能就会暴露出致命弱点。理智选房、聪明置业，请看我们独家推出的——买房十大不好住 
　　 
　　不好住之一：“伪板”和“粗塔”，建筑形式落后使通风、采光受限制 
　　 
　　面宽大、进深小、户型均好是板楼的优势，但一些围合式、一梯4户的“伪板楼”，不能做到每个户型的南北通透，采光通风并无保障。传统的一梯8户以上的“粗塔楼”，因为每层户数较多，户型安排、电梯使用等方面都存在问题，特别是北向户型终年见不到阳光，居住质量很低，正逐渐被市场摈弃。经过改良的塔楼，出现了“T”字形、“＃”型、“L”型、蝶式设计等，兼纳了塔楼挺拔的外观与板楼合理的结构，户型均好性明显提高，面宽加大，进深缩小，每一户的采光与通风条件有所改善。专家指出，单纯争论塔板的优劣好比奔驰和普桑之比，没有可比性，用楼型的优势代替社区规划优势是不恰当的。只要设计能出新，什么样的建筑形式都会好住。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　新城国际工程师张宏宇：一般来讲，塔楼要比多层住宅和板楼便宜，消费者要根据自己的经济情况，选择最适合自己的房子。1、大多数塔楼都是采用框架结构形式，往往一层对称布置6至8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选此类塔楼时，要充分考虑入住后的舒适程度，关键是要让自己住得舒服、满意。2、如果是板楼，必须是南北向设计，如果是东西向，采光性要受到一定影响，如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗就可以更好地实现采光与通风；3、房间的进深以12~13米为宜，不要超过18米，进深太大时，单套总面积扩大，总面宽不扩大，使房间各部件纵向排列，中间的光照、通风均受阻挡，易造成暗的卫生间。 
　　 
　　不好住之二：社区规划无规矩 
　　 
　　规划决定社区的园林设计、建筑风格、楼体与景观的结合、建筑高度、容积率、绿化率等因素，这些都会直接关系到今后居住的舒适度。规划的不规矩有如下表现：1、规划混乱，如多层、高层、甚至别墅等各种建筑形式混杂，之间没有明显分区，社区变成大杂院；2、受地块限制，规划没有太大空间，楼体、景观的布局合理性受影响；3、受开发商心态影响，为多出面积，社区规划拥挤不堪；或者不以人为本，忽略细节，规划简单粗糙，前几年常见的“四菜一汤”(4个塔楼围一片中心绿地)，就是规划的反面例证。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　清华大学美术学院研究所副所长、副教授、建筑师陆至成：1、15万平方米以上的社区必须规划有相应的娱乐、健身、购物、休闲等场所。2、学会看规划图，社区的楼座均好性应达到最佳状态，也就是说要有50%以上的住户可以拥有较好的采光、通风和视野。3、社区内的建筑要高低错落，在视觉上有柔和的曲线。比如一个板楼的社区，应从南往北逐渐增高建筑的高度，从东到西要两边低中间高，这样可以保证每户都享有良好的阳光，很好的景观线。4、建筑体应与园林有很好的结合，风格统一，如果不一致，社区会有强烈的割裂感。5、社区的规划要尊重人，考虑细节的体贴。 
　　 
　　不好住之三：居住密度大，容积率高于4 
　　 
　　容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标。容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住密度越小，好住度就会越高。一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3~4，板式小高层(7~10层)为1.8~2，多层板楼(4~6层左右)为1.5左右，联排别墅(townhouse)为0.6左右，别墅容积率0.2。对于发展商而言，容积率这个指标是决定最终利润的关键，因为地价成本在开发中占绝对比例，容积率越高，发展商的可售面积越大，回收资金就越多。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　北京儒林房地产开发有限责任公司销售总监王鹏：在城市的边缘地带、郊区的住宅容积率应该是越低越好，低容积率、低居住密度可以保证居住的环境，在噪音、垃圾、社区的设施使用都有足够的保证。在市区或者黄金地段，如果容积率过低，就会带来房价的上涨，现在二环边一些板式多层的价格已经超过了10000元/平方米。对于消费者而言，这样的价格难以接受。容积率是由政府审批的，如果交房后容积率有变化，主要是开发商变更了规划。但购房者对容积率难以测算。要保证一定的舒适度，塔楼的容积率不超过3，板楼不超过2，郊区的townhouse则不宜超过1。 
　　 
　　不好住之四：园林远离自然，绿化率低于37% 
　　 
　　按照国家规定绿化率的标准不能低于37%，但一些达标项目的园林绿化也可能不合格：1、草坪过多、树冠覆盖率过少。这种设计一方面没有真正达到改善小环境的初衷，另一方面在北京这类水资源匮缺的城市，草坪容易枯死，后续维护成本高；2、片面追求硬地景观或造水景，都不能充分体现环境的自然和宁静惬意的社区氛围。比如有的欧式风格的园林设计，在原本有限的空间增设活动设施，铺装大型广场，结果少了绿化面积；3、园林设计不以人为本。如有的楼盘用绿地作隔离带，却忽视了人们生活的方便，2分钟的路程一定得走上15分钟，有的水池用水泥简单地打了一个泊岸，没有创造出一个真正的自然环境等，人文和自然的有机结合才是体现以人为本服务理念的最佳途径。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　东方利禾华北设计院院长韩瑞光：1，判断园林优劣要看生态的运用程度。植物量是否充足，绿化舒适宜人，居住区和城市环境不同，有否家的亲切祥和气氛。2，看功能区域的服务水准。健身区域、服务空间要有针对性，如老人、孩子的不同需求，社区的各集散空间大小和功能应配套；3，挑选居室时，要注意景观，最好在户内也能欣赏社区的园林绿化。 
　　 
　　不好住之五：户型没型 
　　 
　　有缺陷的户型设计主要表现在以下几个方面： 
　　 
　　1、功能分区不合理 
　　 
　　住宅户型功能混乱或分区不明确，会给生活带来很多不便，如动静、洁污空间没有有效分离，缺少功能阳台(晾晒)、储物间、必要过渡空间等。 
　　 
　　2、户型的可变性和适应性较差 
　　 
　　好的住宅户型设计最好能够为住户提供最大的灵活性，包括：功能空间的大小可以变动，上下层空间可分可合，内部空间可以自主安排。在不破坏结构不影响左邻右舍的情况下，方便地改旧还新。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　原加拿大宝佳设计公司建筑设计师孙璐： 
　　 
　　1、注意户型的升级空间。家庭人口、生活方式是一个变动因素，住户在不同时期，或是不同年龄段的居住者往往会要求改变房间的大小、数量和形状，户型可变性差将影响住户这方面的需求； 
　　 
　　2、注意户型所处的环境景观。 
　　 
　　有的户型设计虽然本身没有问题，但是由于户外的环境设计不够理想，往往也不能取得好的效果。好的户型周围应环境优美、安静，并根据不同的地形进行灵活布置，将公共设施、文体活动设施有机地组合在一起。例如：以围合或半围合空间布置成不同形式的庭院，在庭院中布置绿化小品、花架石凳以及硬地、儿童游戏场所等，为人们提供一个活动、交谈和照顾儿童的安全而舒适的环境。 
　　 
　　不好住之六：会所走极端，社区“客厅”不好用 
　　 
　　作为房产的配套部分，会所可以为住户提供休闲、娱乐、运动和交流的空间。在香港，人们已把社区是否有会所列为位置和交通之外的第三项重要选房条件。但单纯有会所并不能概括一个社区的品质，会所也存在以下误区： 
　　 
　　面积与社区规模不匹配，太大或太小； 
　　 
　　功能设置不当，过分追求豪华，没有考虑到住户实际的需求； 
　　 
　　经营不善，增加业主物业管理成本，并影响物业形象。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　北京利晖房地产开发有限公司(朝阳园)副总经理黄世达： 
　　 
　　1、关于会所规模：需要根据每个楼盘的具体情况判断，开发商对楼盘的定位和态度也会影响会所规模。目前在北京，一般1000～2000户左右的社区，大概面积在3000～5000平方米的会所就足够了。当然这还要看单户的面积和楼盘定位，有些高档项目可能还需做更大的会所； 
　　 
　　2、关于会所经营项目：一般应多设一些无噪音、无污染的休闲、健康项目，如游泳池、健身房、桑拿室、儿童游戏室、阅览室、桌球、乒乓球、壁球等运动设施等。类似餐饮类的设施则应尽量少一些； 
　　 
　　3、关于会所经营模式：专供业主使用的封闭式会所当然最好。对外经营的会所由于人流增大、人员混杂，不仅会增加会所设施的损耗，加大维护成本，而且可能会影响楼盘品质，使业主享受的生活品质降低。不过，封闭式的会所也存在设施的维护和管理问题，业主在生活品质提高的前提下，当然要付出相应的成本。 
　　 
　　不好住之七：商住混杂 
　　 
　　无论是底商还是商住混杂，由其带来的人流，除了噪音和污染，必然会影响居住的舒适性，人流的混杂对于居住的安全性也会有较大影响。 
　　 
　　但二者不同之处在于，底商一般是为社区生活配套而建在社区外围的，相对独立，对于封闭式管理的居住社区来讲影响不会太大，而且会增加人们生活的方便性；而商住则是指那些将住所改用于办公或出租给公司作为办公使的公寓楼，如果办公与居住混杂在一起，将很难得到严格的区分，会大大影响居住的舒适度。现在北京已经有某些楼盘的开发商意识到了商住混杂的问题，打出了“拒绝办公”或者“拒绝居住”的口号。不过，开发商只能在项目定位、产品设计、配套设施、物业管理和装修等方面作出相应的努力，为物业未来的用途纯化打好基础，最终对楼盘的使用权还是在业主手上。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　北京建华时代房地产有限公司(蓝堡)副总经理姚军： 
　　 
　　商住不分将可能对生活品质产生以下四方面的影响： 
　　 
　　1、对居家生活的干扰。人流混杂，杂着文件包的职员与拎着菜蓝子的保姆同时进出，不仅缺乏居家的感觉，也会影响公司形象。 
　　 
　　2、对物业管理的严重损耗。办公必然会增大进出的人流，使楼盘的能源和设备损耗加大，住户将不得不替人流大、能量消耗大的公司背负更多的物业管理费。 
　　 
　　3、对投资回报的影响。注重生活品质且愿意出最高租金的外籍客户会因商住混杂、居住舒适感降低而减少，租客素质的下降又会导致楼盘品质继续降低的恶性循环。 
　　 
　　4、改变物业用途将可能导致安全和消防方面的重大隐患。居住物业的消防规范不能适应办公要求，会使其他住户承担不应有的风险等等。 
　　 
　　不好住之八：生活配套难配套 
　　 
　　住区生活配套有两类，一是社区内的配套，二是社区外的市政配套。有的开发商为了招徕客户，将不必要的社区配套当作卖点，反而会影响住户的好住度。一般来说，教育、医疗、购物、餐饮、理容是跟人们生活贴得最近的内容，也是社区应具备的配套，但在设置上就要根据情况而定了。比如，一些需要近距离解决的配套最好设在社区内，如幼儿园、便利店、美容美发等，而大型的学校、商场以及一些容易带来噪音和混杂人流的配套如酒吧、商场等，最好在社区外解决，这样也便于降低开发成本、控制房价。当然，如果楼盘地处偏远，则只能是一切配套在内部解决。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　北京仁尊广告有限公司总经理李睿杰(五次置业者)： 
　　 
　　大生活配套北京不少楼盘还是有些欠缺，应该和国际接轨。 
　　 
　　1、生活设施。社区内外应有1到2家24小时便利店、生活才会方便； 
　　 
　　2、文化设施。项目周边应有一些文化场所，生活格调才不会降低； 
　　 
　　3、娱乐设施。周边比如电影院、运动场馆不要离生活社区太近，2公里左右最为合适，否则就不会有安静的生活居所。 
　　 
　　对一个项目而言，对于周边大配套，比如象医院、学校之类耗资巨大的配套，如果开发商能借势最好，如果没有地利之便，还是不要强求。原因在于：开发商建了这些设施，一定会将费用摊入房价和后期管理，加重购买者和居住的成本，还不一定有理想的效果，极有可能是事倍功半的双输结局。 
　　 
　　不好住之九：买得好、管不好 
　　 
　　如果说房屋的硬件能保证购房人“好住”，那么社区的物业管理就是能让住户“住得好”的有力保障；一个负责任的发展商，能充分考虑到住户的感受，在工程设计初期、在售楼同期就将物业管理这一环节充分介入，比如研究社区的大门怎么开更合理、社区的安保系统怎么设置更有效等。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　资深置业专家、朝阳园业主管理委员会主任舒可心先生： 
　　 
　　在购买期房的时候，可以从以下几个角度考量社区今后物业管理的“放心度”： 
　　 
　　1、作为一个社区的“基本法”，《物业管理公约》对发展商、物业管理公司和业主三者之间的权利、义务关系进行了充分约束，对购房人是一把“保护伞”。所以，购房人在签署购房合同的同时，一定要认真阅读经小区办备案的《物业管理公约》并签署； 
　　 
　　2、有些发展商在期房销售时为了增强卖点，会找一些知名物业公司做“物业管理顾问”，但“顾问”并非“物业管理公司”，购房时可要求发展商出示有关物业管理的委托合同以“验明正身”； 
　　 
　　3、在销售现场应通过售楼人员了解社区未来物业管理的细节，如管理费、保安、保洁、停车场等环节，并事先向发展商了解公共区域的产权归属，如地上车位、地下车库的产权究竟属于谁，这样可以避免或降低入住后与物业公司因车位租、售及收费问题上发生的纠纷； 
　　 
　　4、对于购房合同补充协议或《物业管理公约》中有关“物业管理委员会”的条款要多加注意，从中可以了解到发展商是否把业主的公共利益当回事，也是发展商对物业管理重视程度的体现； 
　　 
　　5、客观的认识物业收费标准。并非物业管理费越低，对住户就越有利，短时期的低收费的确能吸引购房人，实际上对发展商售楼有利；时间长了，物业公司就会入不敷出，反而影响社区好住度。一个物业管理费较高的楼盘，只要在合理收费的范围内，它的管理和服务就会有一个提升的空间； 
　　 
　　6、对于物业管理公司的归属，要避免一个片面的观点：物业管理公司和发展商是一家的就一定“狼狈为奸”，其实两家系出一门没准互相沟通更顺畅，办事效率更快呢！ 
　　 
　　不好住之十：定位不清，小区住户鱼龙混杂 
　　 
　　准确的市场定位，争取某一特定人群的喜好，不仅能为开发商赢来良好的销售业绩，更能增强楼盘的好住度： 
　　 
　　准确的定位可以使购房者们具有相同的道德水平、价值取向、生活习惯、收入，容易形成一种大家都认可的社区文化，居住者会感到亲切、熟悉、舒适，人际关系也会融洽，交流愉快； 
　　 
　　因为锁定了同一类型的购房人群，避免了鱼龙混杂，社区内的安全系数也得到了相应提升，业主有较高的安全保障； 
　　 
　　社区中的业主共同点越多，所要求的服务也就越一致，因此有利于物业公司开展优质的服务。 
　　 
　　专家提示 
　　 
　　风林绿洲总经理周伟峰： 
　　 
　　购房人可以通过以下因素判断楼盘定位和今后芳邻的情况： 
　　 
　　1、定位准确的社区，开发商一定会在宣传中表明社区的文化和定位的最初想法，来吸引目标客户群，如果宣传品中不涉及社区的文化和客户定位，就很难保证购房的人群是否一致；