维权说法


　　买房的时候，销售小姐个个舌灿如花，亲得跟您就像一家人似的，但是签完合同、交完钱态度可就开始变了；倘若入住发生了问题，您再找她，估计手机就不好接通了；如果您想退房，把人家进了口袋的佣金里再挖出来，那就等着遭冷遇吧。不过，您别怕，只要是开发商违约，咱们退房那就是理直气壮。


　　卫生间无故蒸发


　　宗先生一家共有五口人，父母、儿子外加自己和妻子，虽然原单位分配的住房面积很大，但由于只有一个卫生间，而家里人口较多，生活起来总是不太方便，尤其是早上上班前，情况更糟，于是宗先生决定购买一套新房。


　　经多方比较，宗先生看中一套位于西四环的房屋，屋内有两个卫生间，一个在客厅，另一个在主卧室内。随后，宗先生与开发商签订了《商品房买卖合同》(示范文本)，合同附有房屋平面图(两个卫生间)。


　　7个月后，开发商向宗先生签发入住通知书。宗先生到现场看房时发现，主卧内的卫生间没有了，宗先生立即向开发商提出了质疑。开发商称原设计存在一定的问题，设计单位要求变更设计，因此它们并无责任。


　　宗先生认为开发商的说法没有道理，因为合同中有明确约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”


　　擅改规划应赔偿


　　北京市展达律师事务所张永魁律师评析：按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。


　　本案中，开发商变更房屋设计(减少卫生间)，却未通知房屋买受人———宗先生，按照法律相关规定和合同约定，宗先生有权退房，并可要求开发商承担赔偿责任。


　　八种情况可退房


　　张永魁律师表示，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。


　　1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。


　　2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。


　　3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。


　　4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。


　　5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。


　　6)不能或不能按期办理产权过户的。


　　7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。


　　8)合同中约定的其它退房条件出现时。


　　出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因前6项原因导致购房者退房(因开发商责任导致退房)，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。


　　因上述第7项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。但购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失。