买二手房到头来“竹篮打水一场空”的情况越来越多。下家看中房子付了定金，几天后却莫名其妙地接到中介公司通知：上家房子不卖了，请择日取回钱款。不仅之前辛苦看房的精力都白花了，而且还得不到半点赔偿，只因为上下家签订定金合同马虎，有的根本没有合同。 

　　定金合同的重要性不亚于买卖合同。签定金合同，是为了保障遇到违约情况，追究另一方责任。律师认为，之所以近来“竹篮打水一场空”的情况越来越多，正是与没有规范签订定金合同有密切关系。目前，二手房市场处于卖方市场，二手房价格涨幅快，上家随意涨价现象严重。一旦定金合同签得不规范，下家往往吃亏。 

　　签订规范的定金合同是一种最有保障的方式。下家付了定金，与中介公司签订的协议，最好就是“定金合同”。即便在这份合同中没有任何条款涉及因一方原因导致房屋没有成交而产生的违约事项，也不影响向违约方追究违约责任，即双倍返还定金。 

　　意向金或订金协议应签得越详细越好，各条违约事项绝不能落下。通常情况下，中介公司出具的是意向金或订金协议而非定金合同。两者相比，前者不具备大定性质。因此，在签合同时一定要写入违约条款，以免造成无法追究责任的无奈结果。违约条款一般应有如下内容：上家原因造成该房屋不能成交，则应向下家双倍返还意向金；如下家原因造成该房屋不能成交，则由上家“拗掉”意向金。如果协议中没有涉及此项内容，上下家应当在附记中注明。对于房屋状况要详细填写清楚。如该房屋处有户口，应确认其户口迁移条件或日期，最好是在合同签署后付清大部分房款之前迁出，以免出现后遗症。下家也应要求中介公司提供房屋产权证（原件或复印件）及产权人出售房屋委托书（原件），审查委托人与房屋产权证上产权人是否一致。作为协议的附件，该房屋产权证复印件和产权人出售房屋委托书应由中介公司盖章。 

　　明确定金收取方是上家还是中介公司。一般情况下，一旦发生违约，定金的收取方是另一方追究违约责任的对象。有的中介为避免上下家过早碰面而发生踢开中介现象，往往会代上家收取定金。因此，不管签订的是定金合同还是意向金协议，都应明确谁是收取方。如果收取方是上家，合同的主体应当是上下家，合同中需注明甲方是某某（上家），乙方是某某（下家）。如果收取方是中介公司，则应当要求中介公司出具代上家收取定金的委托书，并备注在合同中，明确中介公司只是代理人身份。否则，下家有权向中介公司追究违约责任。具体交付时，买方应要求中介公司出具收据。该收据不仅要有经纪人签章，还应有中介公司公章。 

　　在正式签署《上海市房屋买卖合同》后，买方还应当保管好预订协议、房屋产权证复印件、产权人出售房屋委托书等相关文件，以免日后发生纠纷出现举证不力的被动局面。 

　　第三条预订期限预订期限为本协议生效之日起天。乙方应于年月日之前到甲方营业场所（本市区路号）与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》。第四条意向金条款1、乙方同意签署本协议时，向甲方支付意向金人民币元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分；2、在本协议第三条规定的预订期限内，除本条第3款规定的情形外，乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方有权没收乙方交付的意向金；房屋产权人（包括共有人）拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《上海市商品房买卖合同》，或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。 

　　3、有下列情形之一，乙方拒绝签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任：（1）乙方与房屋产权人在签署《上海市房屋买卖合同》时，就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的；（2）本协议签署后《上海市房屋买卖合同》签署前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。第五条生效及其他 

　　本协议一式份，甲乙双方各持份，自甲乙双方签章之日起生效。 

　　甲方（盖章）： 

　　乙方（签字）：经纪人（签章）：日期： 

　　日期：附件：1、房屋产权证复印件；2、产权人出售房屋委托书