◆首付越少越合适
为什么这么说呢?由于每个人的财富积累不一样,对未来经济收入预期不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定,购房贷款不超过房价的80%,就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。
专家建议购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款,因为在某种程度上,贷款愈多愈好,首期愈少愈好,当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低,就意味着合同期内每一期的付款额高,特别是利息负担会多一些,但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率,所以选择较低的首期付款额为好。
另外,现在银行不断推出新的贷款方式,方便购房者的选择。其中,变更住房借款人简称“转按”,延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”,变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后,想把这套房子卖掉,就可以转按。这样,如果你首付越少,你转按之后,转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子,面积100平方米,按揭年数15年(180期),按揭7成和8成,就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子,在5年后你想卖掉,就可以进行“转按”,你如果按揭是8成,首付比7成按揭少30000元,15年利息仅仅多付4742.7元。而且,你转换按揭之后,所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。投资如果年收益按保守的5%计算,是30000×5%×15=22500元,这还没有算每一年收益的累计投入,所以,收益要高得多。
另一方面,因为目前的购房贷款利率不断在降低,那么在如此优惠的贷款利率条件下,能够申请多少贷款就尽全力地申请,只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子,利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起,还可以进行“加按”,没有什么可担心的。
此外,如果你手上的钱不少,收入也可观,除了购房外,你还有其他比较在行的投资,不妨选择尽量低的首付款,反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样,在你的负债能力范围内,选择最高的抵押率,最小的首付款,让钱能更好地生钱,是最佳之举。
◆贷款时间15年到20年最恰当
一个最基本的常识是,借款期限越长每月还款就越少,但总还款额必然上升。10万元贷款借10年,每月约需还1062.6元,还款总额约12751.34元;贷款借20年,每月约需还662.167元,还款总额约15892.02元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了,
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额,但是否期限越长越好呢?让我们来看一个例子。以借款 10000元为例,如果2年还清,每月还款437.68元,利息负担504.43元;如果4年还清,每月只需还款229.25元,每月还款减少209.43元,负担减轻50%左右。但是利息负担也从504.43元增加到了1004.12元,同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年,29年的贷款为每月还款54.73元,30年的贷款为每月还款53.93元,同样是延长一年,每月负担只减少不到1元,1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少,而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9413.68元,29年的利息负担是9045.53元,利息负担增加将近400元,4%左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
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