房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
 
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　　交房一般程序


　　1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。


　　2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。


　　3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。


　　4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。


　　如何收房


　　对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。


　　1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。


　　此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。


　　2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。


　　3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。


　　房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。


　　物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。


　　公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。


　　案例分析


　　开发商以费用为由拒绝交房怎么办？


　　曾经出现过这样的案例，某小区业主在收房时按照开发商的要求被迫交纳了天然气初装费，事后又以收费无法律依据为由要求开发商退款，法院却以业主自愿(因为业主无法证明是被迫而为)交纳未违反法律为由判业主败诉。这个案例说明，购房者在收房时对所交费用应进行审查，对于不该交纳的费用应拒绝交纳。


　　开发商收取的费用名目不同，购房者应根据情况予以处理。对于房款和物业管理费用，应在收房时交纳；对于契税和公共维修基金，开发商可以代收，但不能以此作为交房的条件，否则，就构成延期交房；对于天然气初装费，则无法律依据和合同依据，开发商不应收取，购房者可以拒交。


　　房屋有质量问题是否可要求退房？


　　房屋作为一种复杂而又非工业化的产品，或多或少地存在一些质量问题，至于能否退房，则应视问题的严重程度而定。如是主体结构问题，购房者可以毫无疑问地要求退房。但对于非主体结构问题，一般不能退房，只能要求开发商修理，除非购房合同中另有约定。


　　北京信杰律师事务所王是坪


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