按揭时段长 家庭变化多
八大攻略供你参考
按揭时间跨度少则几年，多则几十年，这样漫长的时间里，各个家庭都会发生或多或少的变化。家庭情况发生变化，必然会导致借款人按揭需求的变化———上海交行理财之窗本期为您度身定制：按揭变化之八大攻略。

攻略一换房按揭去年，王君购买了中远两湾城的一套两室户并向交行申请了按揭贷款。不久王君父母也希望与王君一起搬入中远两湾城，这样原来的两室户不免显得小了一点。于是王君向房产商提出换一套三室户，经房产商和交行同意后，王君办理有关手续后顺利地拿到了满意的三室户，这样三代人就能一起共享天伦之乐。

攻略要点：

一、换房须同时符合下列条件：

１、王君须按时足额归还交行贷款２、两套住房房价应基本一致；３、两套住房属于同一楼盘。４、房产商同意王君换房申请并签订购房合同。

二、操作流程

（一）王君向交行提出换房申请，同时准备下列资料：

１、《购房抵押借款合同》原件；２、第一套住房的《房地产权证》原件（若有）；３、第二套住房《购房合同》原件，如期房，应已办妥预售合同预售登记手续。

（二）如交行审查同意，有关当事人签订《变更协议》。

（三）办理《变更协议》公证。

四）办理贷款保险变更手续。

（五）办理抵押变更登记手续。

攻略二变更产证买房时，王君还是一个单身贵族，因此购房合同上只有他一人。一年之后，王君与顾小姐喜结秦晋之好。王君想将房屋作为夫妻双方的共同财产。于是，王君向交行提出申请，希望在房产证上增加妻子的名字。经交行审查同意后，王君终于如愿以偿。

攻略要点：

一、增减财产共有人应符合下列条件：

１、借款人须按时足额归还交行贷款；２、增加财产共有人范围一般仅限于借款人配偶或未婚子女；３、借款人配偶不得退出财产共有人范围。

二、操作流程

（一）王君向交行提出增减财产共有人申请，同时准备下列资料：

１、《购房抵押借款合同》原件；２、所购住房《房地产权证》原件（若有）；３、若申请增加财产共有人的，须提供其身份证件原件和复印件、户籍证明、婚姻证明等。若涉及未成年子女的，须提供其出生证或独生子女证。

（二）交行审查同意后，有关当事人签订《变更协议》。

（三）办理《变更协议》公证手续。

（四）办理变更登记手续。

攻略三缩短期限王君购买了中远两湾城的一套三室户并向交行申请了４０万元、２０年期的按揭贷款，每月需归还按揭贷款２６００多元，约占家庭收入的一半。王君一打理财算盘，觉得尚能应付开销。

最近王君升职，每月收入大幅提高，他想进一步提高每月还款金额，于是他向交行提出缩短借款年限的申请，经交行审查同意后，王君借款年限缩短为１０年，每月还款额为４２００多元，王君仍能应付开销。但是，缩短借款年限后，王君在整个借款期限内可以节省１２万元利息支出。

攻略要点：

一、缩短借款期限须符合下列要求：

１、王君需按时足额归还按揭贷款；２、根据缩短后借款期限计算得出的每月还款额不超过王君家庭月收入的５０％，王君须提供相应的收入证明。

二、操作流程

（一）王君向交行提出缩短借款期限申请，同时需提供下列材料：

１、《购房抵押借款合同》原件；２、所购住房《房地产权利证明》原件（若有）。

（二）交行审查同意后，有关当事人签订《变更协议》。

（三）办理《变更协议》公证。

（四）办理借款期限变更登记手续。

攻略四延长期限李君购买一套二手房向交行申请了１０年期、２０万按揭贷款，每月还款额２１００多元，李君觉得日子过得虽然紧了点，但还能应付。一年以后，李君太太不幸失去了工作。李君顿觉家庭收入十分拮据，于是他向交行申请延长借款期限。经交行审查同意后，李君借款年限延长为１５年，每月还款额为１５００多元，李君每月还款压力大为减轻，当然延长借款年限后，李君在整个借款期限内要多支出３万元利息。

攻略要点：

一、延长借款期限须符合下列要求：

１、借款人需按时足额归还按揭贷款；２、如借款人由于重大疾病或工作或家庭发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力的，借款人应提供相应的证明；３、延长后借款期限（含已借款期限）最长不得超过３０年（二手房不超过２０年）。

二、操作流程

（一）借款人向交行提出延长借款期限申请，同时需提供下列材料：

１、《购房抵押借款合同》原件；２、所购住房《房地产权利证明》原件（若有）。

（二）交行审查同意后，有关当事人签订《变更协议》。

（三）办理《变更协议》公证。

（四）办理增补保险手续。

（五）办理借款期限变更登记手续。

攻略五变更借款人徐先生两年前与儿子一起买了一套住房并向交行申请住房按揭贷款，当时是由徐先生出面向交行借款的。今年徐先生因年满６０岁而退休。徐先生与家人商量后决定由儿子继续负责每月还款，因此，徐先生向交行提出变更借款人申请，经交行同意后，徐先生顺利办妥了手续并安度晚年。

攻略要点：

一、变更借款人应同时符合下列条件：

１、新借款人为购房合同

上载明的购房人之一；２、新借款人应具备借款资质和还款能力；３、借款人按时足额归还借款。

操作流程：

一、向交行提出变更借款人申请，同时提供下列资料：

１、《个人购房抵押借款合同》原件。２、《房地产权证》（若有）。

二、如交行审核同意的，有关当事人签订《变更协议》。

三、办理《变更协议》公证手续。

四、办理贷款保险变更手续。

五、办理抵押登记变更手续。

攻略六出售房屋张先生是房产投资者，前两年他买了一套两室户，房屋总价３８万元，张先生自筹８万元，向交行申请了３０万元按揭贷款。随着房地产形势看好，张先生投资也有了回报，近日李先生愿意以４５万元购入张先生这套住房，于是，张先生和李先生向交行申请转按揭贷款。经交行审批同意后，张先生和李先生顺利地办妥了转按揭贷款并成交了房屋买卖。

攻略要点：

一、申请转按贷款须符合下列条件：

１、原借款人无拖欠贷款款项。２、住房原则上应为现房。３、新借款人符合二手房借款条件要求，借款比例、金额、利率、期限按照二手房贷款标准执行。４、住房价值一般无须评估，住房价值按照原购房价与现出售价格孰低原则掌握，并以此确定借款比例和金额上限；５、新借款人借款金额必须大于原借款人剩余的贷款本息之和（按照全部提前还款测算所得金额），如小于剩余贷款本息之和，原借款人先办理部分提前还款手续，以达到此项要求。

操作流程：

一、借款人向交行提出转按申请，同时提交下列材料：

１、《房屋买卖合同》原件；２原借款人或房屋买卖中介机构出具的新借款人首付款收据，首付款金额不低于购房款３０％的比例；３、新购房人个人资料。

二、如交行审核同意，交行与新借款人签订新的《个人购房抵押借款合同》。

三、新借款人办理贷款保险手续。

四、办理原贷款抵押登记注销、购房买卖合同登记和新贷款抵押登记生效等变更登记手续。

五、抵押登记手续办妥以后，交行发放转按揭贷款。

六、交行将原借款人的贷款保险单正本交原借款人，原借款人自行办理退保手续。

攻略七变更还款方式

王君当初向交行申请按揭贷款时确定的借款还款方式是按月等额本息还款法，借款金额４０万元，期限１５年，如按照贷款年利率５．０４％计算，每月还款金额为３１７１．５２元，１５年共需还款５７０８７２．８元。王君升职后，计划先期多还一点以降低利息支出，于是他向交行申请变更还款方式，将按月等额本息还款法变更为按月等额本金还款法，经交行审核同意后，王君办妥了有关手续，仅此一项王君共可减少利息支出近２万元。当然，王君前期还款压力有所增加。

攻略要点：

变更申请应符合下列条件：

一、借款人无拖欠款项；

二、变更方式仅限于等额本息还款法和等额本金还款法之间的互换；三、借款人每年只能申请一次变更还款方式，申请截止日为当年最后一期还款日之前；四、变更还款方式自次年第一期还款起生效。

操作流程：

一、借款人向交行提出变更借款还款方式的申请，同时提供《个人购房抵押借款合同》原件。

二、如交行审核同意，有关当事人签订《变更协议》。

三、在借款人归还当年最后一期还款并无拖欠应还贷款现象后，新的借款还款方式自次年第一期还款起生效。