在二手房买卖中,涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金,笔者将其简称为“四金”。目前因“四金”发生的纠纷比较多。根据现行法规,结合自己的经验,笔者认为,避免纠纷的关键是在签订房屋买卖合同前,提前对“四金”结算约定清楚,并注意相关问题。
买卖金额即通常所说的成交价。确定成交价格时,有以下几个问题值得注意:
(1)成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求,则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。
(2)成交价是房屋毛坯价或带装修价格,在支付定金前,也应当在居间合同中加以明确。
(3)屋内附属设施、设备随房转让的,是无偿赠送还是折价转让,以及所折价款是否包含于成交价,都应当在居间合同中明确,并对设施、设备质量状况作适当约定。
(4)申请产权过户登记时,极少数人,为少付税费而向交易中心低报成交价,这是非常危险的,容易导致尾款纠纷。
二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的支出。在买房或卖房前,弄清相关政策规定是非常必要的。在正规中介公司的营业场所,一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得说明:
(1)对于厂房、商铺等非居住房屋,以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房,其交易税费的收取标准较为复杂,委托品牌中介或专业人员陪同,有利于避免买卖纠纷。
(2)包税(税费打包由中介代为缴纳)的问题。在中介过程中,虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易,但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机,赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房,由于政策多、数额高,税费更加包不得。
水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理服务费、煤气初装费、有线电视初装费等。和交易税费相比,这些杂费虽然金额不多,但也应约定清楚,防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。
关于维修基金的转让问题,在《上海市居住物业管理条理》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践,笔者认为上下家应关注以下三点:
(1)维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新,不能挪作他用。
(2)上家出售房屋,其物业维修基金帐户中的余额,不能提取或退还,可由下家通过物业管理部门与上家结算。
(3)维修基金是结算,还是无偿转让,应当在定金支付前就予以明确约定,否则定金支付后,根据“有约定,从约定;无约定,从法定”的原则,下家无权要求上家赠送维修基金。
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