记者在采访中了解到，按保守算，开发商卖房后的利润最少能达到30%。而在建房时，为了达到利润的最大化，开发商一般采取一期成本价，二期、三期猛涨高利润的方式。由于建设大户型比小户型赚钱，开发商一般都愿意建高品质的大户型楼盘。

　　①“假设开发法”算出“真利润”

　　日益火暴的楼市越发让市民对攀升的房价可望不可及，在房价不断上涨的今天，开发商一直在叫喊：地价涨了，建筑材料价格涨了，配套设施完善了……似乎在说，现在的房价是合理的，涨价是因为成本上升的结果。市民疑惑，都说房地产业是暴利行业，那么，开发商开发房子到底能赚多少钱？近日，哈市一位开发商为记者揭开了其中的内幕，开发楼市最少能赚30%的利润。

　　该开发商告诉记者，目前哈市开发商在开发一个楼盘以前，都会利用“假设开发法”计算是否有利润可赚。所谓的“假设开发法”就是：理想售价-工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等-地价=利润。

　　假设一块5万平方米的住宅用地，其周边的房价为4000元/平方米，那么，该地建成住宅以后的售价也假设为4000元/平方米，工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等费用为2500元/平方米，预计利润是工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等费用总和的30%，也就是750元/平方米，最后核算出该地的售价为750元/平方米，5万平方米的总地价为3750万元。

　　也就是说，这块地皮如果开发商能以3750万元摘牌的话，那他每平方米至少能赚750元(30%的利润)。如果摘盘时的价位低于3750万元，那么开发商的利润就会相应提高。“由于每个项目的测算都属于商业机密，所以按照他所计算的数字也只是假设，还需要根据楼盘的不同和地理位置差异进行调整。”

　　该开发商说：“有些开发商资金雄厚，短期内不需要大量的流动资金，所以他们根据市场运作，将理想售价定得高于周边的合理房价，这样他们的利润就会有所增加，而且时间越长，提价的可能性越高。”

　　②一期是成本，二期三期获取暴利

　　“如果能够动态地看待项目发展，那么，开发商便能获得更大的收益率。房屋的成本中地价占了大头。”哈市一位开发商说。正因为如此，开发商将地皮拿下后，并不急于整体开发，而是先开发一块地，然后打出一个合理的价格，用高品质、低价格来吸引众多购买者。随着市场房价的水涨船高，在成本基本不变的情况下，同样一个区域内开发楼盘的二期和三期的售价不断上扬，开发商能获得额外的超额利润。

　　记者在采访中了解到，在哈市的一些大型小区内，其二期、三期的售价已经超过一期的100%。哈市南岗区的一个大型小区，2004年开盘时的价格为2400元/平方米；2006年，其二期的开盘价格为2600元/平方米；而到了2007年，其三期的开盘价格已经涨到了4400元/平方米。业内人士分析，从2004年到2007年，该楼盘的单价涨幅已经接近100%。其中，不排除二期、三期的建筑成本已经上涨，但是其前期的土地价格并没有变，也就是说，上涨的成本并不占大头。因此，其后期房价大幅上涨的同时，说明开发商已经从中获取了暴利。

　　哈市道里区一家大型楼盘，2005年时的价格是4000元/平方米，2007年同样的楼盘已经达到6500元/平方米。业内人士介绍说，该楼盘当初在拿地时，其合理价格定位在3000-4000元/平方米之间，此时开发商收回的利润已经超过了30%，而当该楼盘的价格上涨到6500元/平方米时，涨幅已经达到63%，其利润已经接近57%。

　　一家外埠在哈市投资的大型房地产公司销售总监对记者说，2004年，他们的第一个项目来到哈尔滨时，开盘的价格十分低，当时的项目根本不考虑赚钱，只是为了打开市场、打造品牌。如今4年的时间过去了，这里的房价已经涨了一倍，早已超出了预期的效果。规划没变，设计没变，成本没变——没有任何理由，同样的项目多赚多少钱只有开发商知道。

　　这样的例子比比皆是，哈市道里区的一家品质楼盘，2005年一期的开盘价是3500元/平方米，而目前其二期开盘价已经涨到7000元/平方米。哈市香坊区三合路一带一个新开发的小区，开盘就定价4500元/平方米，而与其紧邻的一个大型社区目前的价格为3800元/平方米。从一个个数字不难看出，随着某楼盘二期、三期的不断推出，开发商每重新开盘一次就会提价一次，而其成本并不会大幅增加，大幅上升的只有房价。

　　③房子越大，开发商越赚钱

　　以现在的房价，动辄100平方米的大户型让工薪族望而却步，越来越多的市民希望理想的居住面积为40-70平方米的住宅。然而记者在哈市众多楼盘走访时发现，这样的小户型实在是不好买。记者发现，多数小区内最小的户型为60平方米左右，这样的房子基本没等开盘就被订光了，剩下的多为100平方米以上的大房子。那么既然市场上小户型需求强烈，为什么开发商却坚持“舍小求大”？

　　记者在采访中了解到，建设大户型和小户型的成本有很大的差别，其中小户型的利润较大户型低。在同一地段，定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比，单价高2000元/平方米十分容易。如果大户型产品做得好，售价能比中小户型产品高一倍。另外，大户型的建设成本也比小户型低。

　　哈市一家房地产开发商对记者说，目前大户型在市场上需求较旺，市场需求决定了开发商愿意做大户型。另外，在业内有句话，“单价决定档次，总价决定客群”，因为高收入者的钱要比普通市民的钱好赚，多数开发商都会以“高品质”为幌子，把项目的客户群定位为高收入者。对于单价较高的项目来说，如果户型做小了，会造成“有钱人看不上，没钱人买不起”的错位。另外，在保证功能齐全、居住舒适的前提下，做中小户型要比做大户型难得多，特别是板楼，以前开发商为了多出面积，通常的做法是加大板楼的进深。对于大户型来说，18米的进深也能把户型设计得很舒适。但对于中小户型来说，五六米的面宽怎么做都不好做。而让开发商增加舒适度、缩短进深、减少销售面积，无疑是做赔本的生意。

　　记者在采访中了解到，其实说到底，利益低无疑是开发商不愿做中小户型产品的核心原因。相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装。另外，大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。

　　④市民建议公布房价成本清单

　　记者在采访中了解到，市民所关注的只是房屋的价格，很少有人知道所住的房子成本是多少钱？开发商每平方米都赚了多少钱？市民刘建民建议，政府是否可以定期公布开发商的建房成本？

　　据业内人士介绍，公布房价成本涉及到多个部门。房价成本大致主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成。一般而言，每平方米的建安成本和各种配套费在同一城市所有楼盘大致相同，最起码在同一区域和地点大致相同，这两项不需要一个楼盘一个楼盘去算，只有地价不同。如果能公布土地的购买价格，也许就能明晰建房的所有成本。

　　然而这一建议也遭到了不同声音的反对。哈市一名房地产商对记者说，即使发布了房价成本清单，对房屋价格的涨跌也不会造成大的影响。因为房价的高低，是由市场供求所决定的。当市场供大于求时，房价自然下降；当市场供小于求时，房价自然就会上涨。就是把所有的成本清单公布了，房价高低仍不受影响。