住宅按揭制度一般包括以下要素：证明文件、抵押、首付款、借贷期限和利息。

　　客户在交付购楼定金七天内，一次性付清楼款的40％，以后，凭与房产公司签订的购房合同及其他必要文件向银行申请分期供楼手续，经银行同意后，由银行、房产公司、购房者三方签订抵押贷款合同。办理按揭需提供以下文件：

1．身份证复印件；

2．购房合同协议；

3．经济收入证明（银行存款、存单、有价证券、工资表、银行资信证明等）；

4．借款担保人的资信证明文件，对自开公司老，另需提供；

5．营业执照、会计报表（或资产负债报表）；

6．验资报告书；

7．其他证明文件和资料。

　　购房者（借款人）用将要购买的住宅作抵押品，可减少放款的风险，从而能以较低利率获得借款。住宅一经抵押，在法律上即归债权人（银行）所有，借款到期不还，银行有权处理住宅作为抵偿。

　　银行通常不给予购房者相当于房价款百分之百的贷款，而要求购房者自己支付房价款的一十起比例的现金，即首付款。首付款具有以下作用：

　　假如住宅贷款是房价款的1OO％，住宅的价值固然可以没收或拍卖受押住宅收回贷款，但是因为未偿还债务与住宅价值相等，购房者未遭受任何经济损失，而放贷机构却可能承受对方违约造成的损失。购房者支付了首付款，那么从借贷关系成立之时起，住宅的实际价值与住宅贷款金额之间就存在差额，也就是说，受押住宅实际价值大于未偿还债务额，一旦借方违约，就会受到损失。这样就促使借钱人尽量不违约，另外，银行也可以由此来弥补自己的损失，消除贷款风险。

　　贷款期限对于借款人有正负两个方面的影响。一方面，借期较长，借款者的利息负担越重，借期越短，利息负担越轻，使最终的房价也越高；另一方面，借期长，每月的还款额低，借款人每期偿还债务金额相对小。借期短，借款人每期偿还的债务金额相对就大。分期付款的期限可以从5年到30年，国际上一般为此15～25年。至于国内的具体年限是多少，将由中央政府、地方政府、银行和开发企业来商定。现在一般为10年以内。国内某些银行已放宽至 15至20年。贷款购房通常有长期贷款和短期贷款两种期限，到底哪种贷款期限更好呢，为了说明这个道理，我们不妨算一笔账，以1999年6月起实行的新的贷款规定，以100O0元为例，十年期贷款本息合计1334o元，银行将这13340元收回后再做一个1O年期贷款，本息合计17795元，这两个10年期贷款收回利息总计 11135元。而银行将 I000O元一次性做一个 20年贷款，本息合计17656元，其中利息7656元，二者利息差距有3479元。对于10000元的本金来说，340O多元的利差还是相当大的。以上的计算说明对于那些有固定收入，家庭总收入相对来说不是十分丰厚的购房者来说，应该在买房时借长期资金（目前可以允许的商业购房贷款最长期限为ZO年，公积金贷款最长期限为25年）。而将家庭自有资金，投入到维持家庭生活中去。作为普通购房者，在申请贷款的时候，可能受到更加严格的检查。这主要是因为贷款银行希望贷款申请人是稳定的高收入者，而这个时候，就要求助于公积金贷款或房产销售公司中办理贷款购房手续的职员和律师了。因为不管情况如何，他们总能顺利地将贷款手续办理下来。

　　借款人在借款期限内不仅应当偿还贷款本金而且应支付利息。利率是一个极为敏感的因素，分期付款利率的确定，不仅要保证银行经营不亏本，而且还要考虑到借款人的经济承受力。确定合理的长期按揭利率，是建立住宅贷款制度的关键。确定按揭利率，首先考虑绝大多数的中、低收入水平的居民购房时经济上能承受；其次还要考虑便于银行统筹资金，并能获取微利；另外还不至于让政府补贴太多。因此，利率高低主要取决于银行存款利率和政府对按揭的金融政策。这里的存款利率往往不是普通活期或定期存款利率，而是按揭资金的存款利息。按揭资金的来源，除了政策性按揭基金外，相当大一部分来自于住房公积金、按揭债券（包括用于按捐的国债）。在很多国家，政府对按揭资金有政策优惠，其利率往往较一般贷款的利率低。

　　另外，按揭保险也会影响到按揭贷款利率。一般情形是，有保险的贷款，利率较低。因为贷款的风险越小，利率越低。如果没有政府的政策支持，购房按揭的利率，是这样确定的：按揭利率一银行同期贷款利率然而在实际操作上，我国目前的购房按揭利率，往往比银行同期贷款利率高，这主要是因为银行对按揭的风险无法确定，为防范风险而提高了利率。